Fattori che Influenzano la Tariffazione

Simile agli hotel o alle compagnie aeree, la tariffazione nel mercato degli affitti per vacanze è dinamica e influenzata da diversi fattori chiave. Comprendere questi fattori aiuta i gestori delle proprietà a ottimizzare le loro tariffe per massimizzare l'occupazione e i ricavi. Di seguito sono riportati i principali fattori che influenzano i prezzi.

1. Domanda di Mercato

La domanda di mercato gioca un ruolo cruciale nelle regolazioni dei prezzi. In termini semplici, quando la domanda è alta, i prezzi aumentano, mentre quando la domanda è bassa, i prezzi diminuiscono per attrarre prenotazioni.

ESEMPIO

·       Immagina se i Coldplay annunciano un concerto a Madrid: la città si preparerà ad accogliere migliaia di visitatori fuori dall'ordinario. Questo comporterà un aumento della domanda, oltre a quella già esistente per gli alloggi, e di conseguenza i proprietari di immobili e gli hotel potranno aumentare i prezzi.

·       Al contrario, durante un mese di bassa stagione, quando ci sono meno viaggiatori in cerca di alloggio, i prezzi potrebbero diminuire per catturare anche la minima domanda presente nel mercato.

2. Tariffe dei Competitor

La tua tariffazione dovrebbe rimanere competitiva rispetto alle proprietà simili nella tua zona. Monitorare le tariffe dei concorrenti aiuta a garantire che la tua proprietà non sia né troppo costosa né troppo economica. Detto ciò, è ancora più importante scegliere i concorrenti giusti e limitarli a pochi. Devi essere molto pragmatica/o quando scegli i concorrenti. Non può trattarsi di concorrenza aspirazionale o inferiore, perché in entrambi i casi avrai degli errori nella tua strategia.

ESEMPIO

·       Se le proprietà concorrenti nel tuo quartiere abbassano i prezzi a causa di una bassa stagione, mantenere le tue tariffe significativamente più alte potrebbe portare a un minor numero di prenotazioni. Una strategia intelligente è adeguare i prezzi in linea con quelli dei concorrenti, mantenendo comunque il valore attraverso i servizi o offerte speciali.

3. Stagionalità

Le tendenze stagionali influenzano significativamente la tariffazione. Le proprietà dovrebbero avere strategie di prezzo differenti per le stagioni di alta, media e bassa domanda. Indipendentemente dal mercato in cui ti trovi, c'è sempre una tendenza stagionale che puoi seguire. Nelle grandi città, la variazione della domanda potrebbe non essere così evidente come in una destinazione balneare turistica, ma in tutti i casi, sarai in grado di individuare una stagionalità.

ESEMPIO

·       Una villa sulla spiaggia potrebbe avere prezzi molto più alti durante i mesi estivi, quando la domanda è elevata, ma tariffe più basse in inverno, quando ci sono meno turisti.

·       Un resort sciistico potrebbe applicare tariffe premium durante l'inverno, ma offrire sconti in estate per attirare visitatori.

4. Tempo di Prenotazione (Lead Time)

Il tempo di prenotazione si riferisce a quanto tempo prima viene effettuata una prenotazione. Le strategie di prezzo possono variare a seconda che una prenotazione sia dell'ultimo minuto o prenotata con largo anticipo. Ogni tipo di proprietà o mercato può avere un tempo di prenotazione diverso. A volte, all'interno dello stesso mercato, il tempo di prenotazione varia in base al tipo di proprietà. Questo dipende dal tipo di ospiti. Una famiglia tende a prenotare con molto anticipo, mentre un viaggiatore d'affari o una persona giovane potrebbe fare prenotazioni all'ultimo minuto o più vicino alla data di viaggio.

ESEMPIO

·       Se un turista prenota un affitto per vacanze sei mesi prima, potrebbe ricevere uno sconto per prenotazione anticipata.

·       D'altra parte, se una proprietà rimane vuota a pochi giorni dalla data di soggiorno, i prezzi potrebbero diminuire per attirare i viaggiatori dell'ultimo minuto e prevenire la perdita di ricavi.

5. Giorno della Settimana

I diversi giorni della settimana registrano livelli di domanda variabili. La tariffazione dovrebbe riflettere queste fluttuazioni.

ESEMPIO

·       Un appartamento adatto per i viaggiatori d'affari nel centro città potrebbe avere prezzi più alti da lunedì a giovedì, quando i viaggiatori d'affari prenotano.

·       Una casa sulla spiaggia potrebbe registrare una domanda più alta nei fine settimana, quindi i prezzi per le notti di venerdì e sabato potrebbero essere aumentati rispetto ai soggiorni durante la settimana.

6. Prestazioni della Proprietà

I dati sulle performance storiche aiutano a perfezionare la tariffazione. Se una proprietà viene costantemente prenotata a un determinato prezzo, possono essere effettuate regolazioni basate sui successi passati.

ESEMPIO

·       Se la tua proprietà è stata costantemente al completo negli ultimi tre mesi con recensioni positive, potresti considerare di aumentare leggermente il prezzo per testare la reazione del mercato.

·       Se le prenotazioni sono state basse, potresti dover abbassare le tariffe o aggiungere promozioni per attrarre gli ospiti.

7. Eventi Speciali e Festività

Eventi locali, festività pubbliche e festival possono aumentare la domanda, permettendo di applicare prezzi più alti.

ESEMPIO

·       Un affitto vicino a uno stadio che ospita la finale di Champions League può registrare un significativo aumento dei prezzi per quel fine settimana.

·       La notte di Capodanno in una grande destinazione turistica spesso consente di applicare prezzi premium a causa dell'aumento della domanda.